如何提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
——房地產(chǎn)行業(yè)如何提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
【摘要】：
房地產(chǎn)業(yè)已成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中非常重要的產(chǎn)業(yè)，甚至是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、各級(jí)地方政府和全國(guó)10余萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及幾乎每一個(gè)家庭的利益。如今，雖然我國(guó)住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，但房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，歷史短，發(fā)展過(guò)于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問(wèn)題，阻礙著這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的今天，有必要對(duì)于存在的問(wèn)題，探討出有效的解決途徑，提出相關(guān)建議和策略提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn) 競(jìng)爭(zhēng)力 問(wèn)題 建議
【正文】：
企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，是指能夠?yàn)槠髽I(yè)提供可持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)獨(dú)特產(chǎn)品、提供個(gè)性化服務(wù)和創(chuàng)造全新運(yùn)營(yíng)模式的能力。它是企業(yè)有效整合所有業(yè)務(wù)系統(tǒng)之后所獨(dú)有的一種持續(xù)發(fā)展、融合管理理念與技巧的戰(zhàn)略性資產(chǎn)，是其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法模仿的技術(shù)、理念、管理、組織等層面上的資源總和。
房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手效仿的能帶來(lái)超額利潤(rùn)的獨(dú)特的資源整合能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋建設(shè)和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售出租商品房的過(guò)程中形成的，具有自己獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，是企業(yè)的技術(shù)、產(chǎn)品、管理、文化等資源的綜合優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)上的反映，處于企業(yè)的核心地位，影響企業(yè)發(fā)展全局的競(jìng)爭(zhēng)力。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展始于1997年，從城鎮(zhèn)住房制度改革到停止實(shí)物分房，再到貨幣分房和按揭貸款，使我國(guó)的房地產(chǎn)集中噴發(fā)出巨大的消費(fèi)能力和龐大的市場(chǎng)需求，大大刺激了個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)的欲望。短短的十幾年時(shí)間，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)歷了飛躍式的發(fā)展，特別是這幾年來(lái)，中老年由于行動(dòng)不便想換帶電梯的洋房，中青年由于孩子的出生想換大房，剛畢業(yè)的年輕人要結(jié)婚也需要買(mǎi)房。然而在社會(huì)生產(chǎn)力高度發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會(huì)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)產(chǎn)品的極大豐富，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)日益?zhèn)€性化和多樣化，特別是信息工具和渠道的快速發(fā)展，使得客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的選擇范圍不斷擴(kuò)大，選擇能力不斷提高，選擇愿望也日益加強(qiáng)。因此，如何提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力使房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，是非常重要的。
一、阻礙房地產(chǎn)行業(yè)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力存在的外部問(wèn)題包括以下幾個(gè)方面
(一)房?jī)r(jià)過(guò)高是阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的最根本問(wèn)題
近幾年，房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)，特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，進(jìn)行投機(jī)買(mǎi)賣(mài)，房產(chǎn)價(jià)格一直處于相對(duì)高位。對(duì)于房?jī)r(jià)合理性的測(cè)評(píng)國(guó)外一般采用房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)，目前我國(guó)學(xué)者也采取這一指標(biāo)來(lái)測(cè)定我國(guó)的房?jī)r(jià)是否合理。國(guó)外普遍采用的公式為：房?jī)r(jià)收入比=總房?jī)r(jià)/家庭年收入。由于我國(guó)家庭收入消費(fèi)中食物性支出所占的比例還比較高，所以要在家庭收入中去除必要的食物性支出，因此，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比=總房?jī)r(jià)/家庭年可支配收入。
北京市2007年每個(gè)家庭可支配的收入是6.6萬(wàn)元，而四環(huán)內(nèi)房子均價(jià)是每平方米1.84萬(wàn)元，按80平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比是22.3倍。山東濟(jì)寧市2007年每個(gè)家庭可支配的收入是1.4萬(wàn)元，房子均價(jià)是每平方米2300元，按80平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比是13倍。在國(guó)外人們購(gòu)一套適于居住的房屋僅是年工資的3~5倍，而國(guó)內(nèi)工薪階層購(gòu)一套房的費(fèi)用多是年工資的10~20倍?？梢?jiàn)我國(guó)的房?jī)r(jià)已超出了居民的經(jīng)濟(jì)可承受能力，給廣大居民購(gòu)房帶來(lái)了較大的壓力。
(二)土地供應(yīng)不規(guī)范，價(jià)格上漲，制約著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐
1988年，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)城鎮(zhèn)試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄆ诔鲎屚恋厥褂脵?quán)，同年12月通過(guò)《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，從此，土地使用權(quán)由無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓?zhuān)?yīng)環(huán)節(jié)由政府操作。政府將土地以很低的價(jià)格劃撥給房地產(chǎn)商，使得在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地所占成本極低，有些得到了大量便宜土地的房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒(méi)有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商，拿不到一手劃撥地，就必須去買(mǎi)別人倒賣(mài)的二手地、三手地，這就造成了有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地所占成本過(guò)高，甚至超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的土地價(jià)占房產(chǎn)價(jià)20%的比例，這樣影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)。
有一組數(shù)據(jù)：“2007年全國(guó)土地出讓收入近13000億”;“自04年河南省鄭州市農(nóng)科路400余畝地以173萬(wàn)每畝天價(jià)被思達(dá)金基投資組合拍得以后，歷經(jīng)兩年醞釀，藍(lán)堡灣誕生，目前均價(jià)每平方米8500元，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”;“2007年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)”。從這些數(shù)據(jù)中可以看出隨著土地價(jià)格的不斷刷新，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐。
(三)房地產(chǎn)投資偏熱，開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款
福布斯100名排行榜上，近兩年有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系，可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)比較“可觀”。因此，很多其它行業(yè)，比如聯(lián)想、深圳賽格、創(chuàng)維、中谷糧油、廣東萬(wàn)家樂(lè)、重汽集團(tuán)、廣州日化龍頭企業(yè)立白集團(tuán)、中國(guó)東方航空等企業(yè)都在涉足房地產(chǎn)。有些城市，超過(guò)50%的其它行業(yè)都轉(zhuǎn)而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資。
《2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.4》中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來(lái)源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款，其中預(yù)收款也間接地來(lái)自銀行貸款。不少購(gòu)房者除首付房款20%外，其余80%可能都來(lái)自銀行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前銀行貸給房產(chǎn)行業(yè)的資金比例過(guò)大，而貸款比值在整個(gè)房地產(chǎn)總值中比例也過(guò)重，兩者均超過(guò)60%，這個(gè)數(shù)值是偏危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)熱度消退，企業(yè)會(huì)缺乏資金，貸款不能按時(shí)還給銀行，會(huì)造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢，影響企業(yè)發(fā)展。
(四)宏觀調(diào)控影響房地產(chǎn)業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力
政府的宏觀調(diào)控是影響房地產(chǎn)業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的主要問(wèn)題。2009年11月份CPI轉(zhuǎn)正，房?jī)r(jià)如此高企，通脹的壓力再度呈現(xiàn)，12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議先后出臺(tái)多個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，從7日的“繼續(xù)適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”至9日“恢復(fù)營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限至5年”到14日的“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，房地產(chǎn)業(yè)政策正從“鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)為“趨緊”。宏觀調(diào)控可能影響客戶心理，導(dǎo)致持幣待購(gòu)，因此供給大于需求，市場(chǎng)銷(xiāo)售困難，商品房供給將大幅減少，而需求還有可能增加，因此市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)樂(lè)觀。宏觀調(diào)控一來(lái)，房地產(chǎn)商貸款難了，有些開(kāi)發(fā)商就感到缺錢(qián)，宏觀調(diào)控對(duì)這些企業(yè)的影響會(huì)很大。
二、阻礙房地產(chǎn)行業(yè)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力存在的內(nèi)部問(wèn)題包括以下幾個(gè)方面
(一)人才使用不當(dāng)，企業(yè)缺乏優(yōu)秀人才
人是企業(yè)賴以生存的最大資本，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)說(shuō)到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，不重視人才，必將無(wú)法適應(yīng)以人力資源競(jìng)爭(zhēng)為基礎(chǔ)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)。在企業(yè)快速成長(zhǎng)或急需用人，卻又難以招募到員工時(shí)，就很可能放松對(duì)應(yīng)聘者的篩選和資格審查，因而使得一些缺乏經(jīng)驗(yàn)、技能較低、管理能力、技術(shù)水平明顯不夠的人員，甚至沒(méi)有受過(guò)正規(guī)培訓(xùn)的員工，也充斥到企業(yè)的技術(shù)研究、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)管理、資訊管理等要職部門(mén)的職位。由于這些員工缺乏經(jīng)驗(yàn)和能力，卻擔(dān)任企業(yè)的要職，所以隨時(shí)可能給企業(yè)帶來(lái)危機(jī)。
現(xiàn)在沒(méi)有幾個(gè)企業(yè)不懂得人才的重要性，都知道有了人才才有了一切，那些嫉妒賢能、不善招攬人才的企業(yè)，根本就沒(méi)有和別人競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。因此，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，缺了人才就等于斷了它的“糧”，人才到處都有，關(guān)鍵看你會(huì)不會(huì)去找，敢不敢請(qǐng)，善不善用，能把每個(gè)人才用到位，企業(yè)做起來(lái)就特別順利，特別見(jiàn)成效。企業(yè)掌握了人才就等于掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，不能留住人才的企業(yè)，會(huì)造成企業(yè)內(nèi)部人力不充足，很可能使企業(yè)在缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的情況下，逐漸萎縮，最終走向倒閉。
(二)機(jī)理機(jī)制不完善，員工缺乏斗志
離開(kāi)激勵(lì)，大家都會(huì)打不起精神來(lái)，來(lái)早來(lái)晚一個(gè)樣，干多干少一個(gè)樣，但是手里的鈔票點(diǎn)多點(diǎn)少卻不一樣，這樣就會(huì)出現(xiàn)許多難堪的場(chǎng)面。許多企業(yè)為了吸引人才，將工資水平定位于較高水準(zhǔn)，但是這種高成本支出并沒(méi)有達(dá)到對(duì)員工應(yīng)該產(chǎn)生的激勵(lì)效果，主要因?yàn)楣べY收入與業(yè)績(jī)銜接不合理，而且企業(yè)內(nèi)部的工資結(jié)構(gòu)沒(méi)有能夠體現(xiàn)出人才的價(jià)值，經(jīng)常有大鍋飯的現(xiàn)象存在，所以員工之間存在著不公平感。另外企業(yè)的薪酬經(jīng)常變化，導(dǎo)致員工對(duì)收入缺乏良好的預(yù)期，積極性不高，人員穩(wěn)定性差，這些都阻礙著企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力。
有些企業(yè)激勵(lì)就像一陣風(fēng)，吹過(guò)就算了，激勵(lì)員工偷偷摸摸，把員工請(qǐng)進(jìn)去關(guān)起門(mén)來(lái)對(duì)員工大加激勵(lì)，其他人看到會(huì)起疑心，只有反效果，激勵(lì)若是偏離了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，會(huì)阻礙企業(yè)整體目標(biāo)的達(dá)成。激勵(lì)忽略了適應(yīng)的溝通，如某企業(yè)有意獎(jiǎng)賞某甲的意見(jiàn)，便決定獎(jiǎng)他一部電視機(jī)，不料一周前某甲剛好買(mǎi)了一部，雖然說(shuō)好可以向指定廠商交換其它家電制品，也造成某甲許多不便。如果企業(yè)通過(guò)適當(dāng)人員，征詢某甲看法，或許他正需要一臺(tái)電動(dòng)刮胡刀，那么企業(yè)順著他的希望給予獎(jiǎng)品，某甲必然更加振奮。
(三)品牌不優(yōu)秀，不能贏得客戶信任
企業(yè)的品牌是企業(yè)生命的保證，企業(yè)要靠品牌向社會(huì)說(shuō)話，優(yōu)秀的品牌在市場(chǎng)上暢銷(xiāo)不衰，能夠牢牢在市場(chǎng)上保持優(yōu)勢(shì)地位，起根源在于企業(yè)逐漸培養(yǎng)起來(lái)的企業(yè)在消費(fèi)者心中的品牌信譽(yù)度。隨著消費(fèi)者置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富和提高，消費(fèi)者越來(lái)越傾向購(gòu)買(mǎi)品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，同時(shí)，隨著市場(chǎng)集中度的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須塑造良好的品牌，品牌投入的沉沒(méi)成本會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有相對(duì)持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如果你的產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)，肯定今天有人買(mǎi)，明天無(wú)人瞧，因?yàn)檎l(shuí)也不愿意受騙上當(dāng)。
如泰恒房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的福滿園小區(qū)，地段好，交通方便，樓盤(pán)的建筑風(fēng)格、外觀、室內(nèi)格局都深受廣大群眾的喜好，小區(qū)的物業(yè)管理也相當(dāng)好。當(dāng)時(shí)這個(gè)小區(qū)的樓盤(pán)被搶購(gòu)一空，公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可謂達(dá)到了頂峰。泰恒房地產(chǎn)又從多個(gè)地段急于開(kāi)發(fā)新的房產(chǎn)，但不到一年的時(shí)間，住在福滿園小區(qū)的百姓發(fā)現(xiàn)墻面開(kāi)始裂縫，墻皮開(kāi)始脫落，頂樓一到雨天就會(huì)滲水，水暖管道時(shí)常有漏水現(xiàn)象發(fā)生。廣大百姓找到開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)了建筑商偷工減料，導(dǎo)致樓盤(pán)質(zhì)量差，同意以新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)來(lái)對(duì)廣大百姓給予補(bǔ)償。泰恒房產(chǎn)開(kāi)始注重樓盤(pán)質(zhì)量，又相繼開(kāi)發(fā)新的房產(chǎn)，受福滿園小區(qū)樓盤(pán)質(zhì)量差的影響，其它幾個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可謂一落千丈，幾乎無(wú)人問(wèn)津。泰恒房產(chǎn)加大力度宣傳，保證樓盤(pán)質(zhì)量無(wú)任何問(wèn)題，但廣大百姓誰(shuí)也不愿再去購(gòu)買(mǎi)，可見(jiàn)泰恒房產(chǎn)的聲譽(yù)受到了損壞。
三、針對(duì)存在的外部問(wèn)題提出以下建議：
(一)調(diào)整房?jī)r(jià)，采取措施引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房
1.降低房?jī)r(jià)，提高購(gòu)買(mǎi)力
房?jī)r(jià)過(guò)高是導(dǎo)致市場(chǎng)低迷的原因之一，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了普通購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力。眾所周知，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，才能真正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，要活躍交易、提升交易量，就必須提高購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，而短期內(nèi)提高購(gòu)買(mǎi)力的最有效辦法是要適當(dāng)降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本。因此可以從降低交易契稅、調(diào)低貸款利率、合理控制利潤(rùn)等方面降低購(gòu)房成本，提高購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力，從而提升市場(chǎng)交易量，實(shí)現(xiàn)雙贏，推動(dòng)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
2.引導(dǎo)購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期
在金融危機(jī)和宏觀調(diào)控政策影響下，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)房者大都持觀望態(tài)度，普遍認(rèn)為市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)逆轉(zhuǎn)，抱有房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)下跌的預(yù)期，因此大部分購(gòu)房者放棄近期購(gòu)房。要合理地引導(dǎo)購(gòu)房者的預(yù)期，首先必須明確影響購(gòu)房者預(yù)期的因素。在當(dāng)前形勢(shì)下，國(guó)家和地方出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策信息是廣大購(gòu)房者形成預(yù)期的主要依據(jù)，因此預(yù)期的引導(dǎo)要從房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的制定和解讀上著手：首先，政策的制定要有利于提高交易量和解決住房問(wèn)題;其次，有關(guān)部門(mén)要做好對(duì)政策的宣傳工作，向市場(chǎng)發(fā)出一種積極的信號(hào)，使全社會(huì)形成一種積極的預(yù)期，吸引購(gòu)房者入市購(gòu)房。
3.消費(fèi)觀念有待改變，引導(dǎo)住房需求
受中國(guó)傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產(chǎn)權(quán)房，只有產(chǎn)權(quán)屬于自己的才算“有房”。其實(shí)“居者有其屋”不等于“居者購(gòu)其屋”，即使在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都存在20%~40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過(guò)早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個(gè)人事業(yè)的發(fā)展和生活水平的提高。
萬(wàn)棵集團(tuán)董事會(huì)主席王石仍然誠(chéng)懇地建議大家40歲之前可以先租房，其理由是：實(shí)際擁有房屋的好處是讓人有安心感，壞處是不動(dòng)產(chǎn)，你想變賣(mài)它，你想轉(zhuǎn)換工作，往往因?yàn)閾碛兴蔀槟愕陌?，所以沒(méi)有最后定型，有抱負(fù)有理想的，在40歲之前還是租房為好。
4.推進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展，引導(dǎo)消費(fèi)
推進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展，既可以增加住房供應(yīng)，也意味著增加了中低價(jià)位住房的供應(yīng)量，滿足了中低收入家庭的住房需求。推動(dòng)二手房市場(chǎng)建設(shè)，要通過(guò)引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)，改善傳統(tǒng)的一套房屋住一輩子的觀念，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)需求，同時(shí)降低二手房交易門(mén)檻和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化交易手續(xù)，推動(dòng)二手抵押按揭，規(guī)范房屋中介，引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房。
(二)完善土地供應(yīng)制度，監(jiān)控土地供應(yīng)環(huán)節(jié)
1.控制土地價(jià)格
土地出讓給政府帶來(lái)巨大的財(cái)政收入，有些城市出讓土地所帶來(lái)的收入占到總收入的一半以上，于是有些缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的政府，急于得到眼前的利益，實(shí)現(xiàn)自己任期的政績(jī)，用高價(jià)拍賣(mài)土地來(lái)拉動(dòng)GDP的巨大增長(zhǎng)。促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偏熱，為了避免投資過(guò)熱，政府應(yīng)該合理地控制土地價(jià)格，引導(dǎo)房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，讓多數(shù)百姓能夠買(mǎi)得起房。
2.減少政府收費(fèi)(稅)環(huán)節(jié)
在房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮時(shí)期，土地供不應(yīng)求，政府為了得到更多的收入，設(shè)置了名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘測(cè)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、電力委托費(fèi)等多達(dá)50余項(xiàng)，涉及25個(gè)部門(mén)，總計(jì)占房?jī)r(jià)的30%~40%。
數(shù)據(jù)顯示：“重慶市2007年房地產(chǎn)建筑兩項(xiàng)稅費(fèi)收入400億，占到地稅收入的50.8%”;“四川省2007年房地產(chǎn)建筑稅費(fèi)收入上升67%”;“北京東區(qū)國(guó)際公寓項(xiàng)目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費(fèi)大約在8000元左右，售價(jià)在20000左右”。因此減少政府收費(fèi)(稅)環(huán)節(jié)，是勢(shì)在必行的。
3.避免貪污受賄現(xiàn)象
土地的稀缺性決定了它是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，這樣的市場(chǎng)很容易滋生貪污商業(yè)賄賂現(xiàn)象。有句話說(shuō)，只要有選擇的機(jī)會(huì)，就很可能有貪污腐敗。近幾年來(lái)，全國(guó)各地查處的有關(guān)土地的貪污受賄案件比比皆是，造成惡劣的社會(huì)影響。因此加強(qiáng)土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，避免貪污腐敗現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義。
(三)嚴(yán)格控制投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金
1.提高間接融資的門(mén)檻
國(guó)家在20007年全年共5次上調(diào)銀行存貸款利息，從金融政策上直接增加了企業(yè)的融資成本，這在一定程度上抑制了企業(yè)的貸款沖動(dòng)。主要目的是為了防止貨幣信貸總量過(guò)快增長(zhǎng)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的貨幣金融環(huán)境，提高進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金門(mén)檻。負(fù)債率過(guò)高的房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，將被無(wú)情地淘汰出這個(gè)市場(chǎng)。
2.控制行外資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其它行業(yè)的資金以直接投資或兼并、融資等形式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，投資的比例逐年增加。雖然行外資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在很多方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，淘汰了一批實(shí)力差的企業(yè)，引入了先進(jìn)的管理理念等等。但是我們不能被這些優(yōu)點(diǎn)所迷惑，投資過(guò)熱所帶來(lái)的負(fù)面影響更加突出，大量資金投入到一個(gè)行業(yè)勢(shì)必導(dǎo)致原來(lái)的行業(yè)投入不足，投資過(guò)冷，因此擾亂了正常的市場(chǎng)供求，容易引起更大的民生問(wèn)題。2007年生活必備品價(jià)格上漲過(guò)快，從部分意義上來(lái)分析與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱有一定的關(guān)系。
3.增加房地產(chǎn)投資中直接融資的比重
增加直接融資可以改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高資金杠桿，防范金融銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)。一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市實(shí)行股權(quán)融資，對(duì)一些高信譽(yù)等級(jí)的公司允許發(fā)行一些企業(yè)債券，或者發(fā)行“房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)”。關(guān)于REITS，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈對(duì)此發(fā)表了個(gè)人意見(jiàn)，她認(rèn)為用公開(kāi)發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITS是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。房地產(chǎn)商必須一股本融資為主要形式，才能更好解決風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的問(wèn)題。另外，在房地產(chǎn)投資信托基金模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的錢(qián)證券化了，每個(gè)人都可以去買(mǎi)，老百姓多了一份投資渠道，發(fā)展商只是一個(gè)基金打工者，賺錢(qián)大家一起分，這樣老百姓和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系就不再是完全對(duì)立的了。
(四)政府加大宏觀調(diào)控，出臺(tái)政策，促進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展
政府應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的變化趨勢(shì)，做出合理的宏觀調(diào)控，多出臺(tái)一些政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。2010年1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，《通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%
二零一零年四月十五日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于80%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。
二零一零年九月二十九日，國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，主要內(nèi)容包括：(1)各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度，房?jī)r(jià)過(guò)高，上漲過(guò)快，供應(yīng)緊張的城市在一定時(shí)間內(nèi)限制購(gòu)房套數(shù)，政策落實(shí)不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責(zé)任。(2)完善差別化的住房信貸政策，全國(guó)暫停三套房貸，全國(guó)暫停無(wú)一年以上納稅或社保證明的異地購(gòu)房首套房首付2成提高到3成，禁止消費(fèi)型貸款用于購(gòu)房。(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)樓盤(pán)進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅收革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。(4)切實(shí)增加住房有效供給。(5)加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽定“陰陽(yáng)合同”等行為，囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買(mǎi)地資格。
四、針對(duì)存在的內(nèi)部問(wèn)題提出以下建議：
(一)合理使用人才，發(fā)揮人才作用
人才不但能為企業(yè)帶來(lái)所在領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也能帶來(lái)其智慧，為企業(yè)源源不斷地創(chuàng)造效益，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)的優(yōu)勢(shì)就是人才的優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)獲得了優(yōu)秀人才，誰(shuí)就能獲得在行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。以人為本1，重視人才的作用，積極開(kāi)發(fā)人才，充分挖掘人才潛力，是現(xiàn)代公司經(jīng)營(yíng)的重要特征和哲學(xué)，也是企業(yè)制勝的法寶。
如太原某房產(chǎn)公司，公司內(nèi)部人員使用不當(dāng)，管理相當(dāng)混亂，公司人事部新招來(lái)的經(jīng)理蔣先生看到這一情況，對(duì)公司的人員職位安排做了調(diào)整。他發(fā)現(xiàn)辦公室的張先生對(duì)銷(xiāo)售特別感興趣，性格活潑、開(kāi)朗，樂(lè)于和他人交往，而把他安排在辦公室這一崗位，使得他的特長(zhǎng)不能得到發(fā)揮，不但不能對(duì)公司做出貢獻(xiàn)，反而也耽誤了張先生的前程。銷(xiāo)售部的王小姐性格內(nèi)向，不是特別愛(ài)和人交談，她的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直很差，她的才能一直沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)。蔣先生將兩人的職位做了調(diào)整，把張先生調(diào)到了銷(xiāo)售部，把王小姐調(diào)到了辦公室，沒(méi)到一個(gè)月的時(shí)間張先生的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很是突出，王小姐也把辦公室的工作安排的井井有條。蔣先生也把其它崗位的人員做了相關(guān)的調(diào)整，不到幾個(gè)月的時(shí)間，公司的業(yè)績(jī)比以前好了很多。由于蔣先生很好地協(xié)調(diào)了人才選用的矛盾關(guān)系，極大地調(diào)動(dòng)了各方面的積極性，使公司的經(jīng)濟(jì)效益得到大幅度的提高。總之，企業(yè)要發(fā)展就必須把人才的選拔與使用的關(guān)系處理好，正確而合理地使用人才。
(二)正確運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)員工工作熱情
人是需要激勵(lì)的，因?yàn)楫?dāng)一個(gè)人費(fèi)勁心機(jī)干完一件事后，他希望至少能有人對(duì)他說(shuō)句：“嘿，干得不錯(cuò)。”在公司工作的職員，無(wú)論他們是管理人員也好，是一線工作者也好，都是希望自己的工作獲得肯定地，誰(shuí)也不想自己辛辛苦苦干了半天，卻得不到上司的一點(diǎn)肯定。如果老是得不到肯定的話，員工今后肯定沒(méi)有了工作的積極性。公司的老板如果能了解這一心態(tài)，并運(yùn)用這一心態(tài)，隨時(shí)給員工以必要的鼓勵(lì)，那就能達(dá)到激勵(lì)士氣，鼓舞人心的效果。
成宏地產(chǎn)豐富的企業(yè)文化吸引著一批又一批的有志者與公司共同進(jìn)步，公司感謝員工堅(jiān)定不移地跟隨公司一路走來(lái)，決定將在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)里首次引入“工齡工資”，激勵(lì)更多忠誠(chéng)于公司的員工能繼續(xù)隨同公司一起成長(zhǎng)，打造一個(gè)與眾不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。
七月十九日，成宏地產(chǎn)五大片區(qū)都在各自區(qū)域召開(kāi)大會(huì)，大家在吃著公司提供的早餐，心情激動(dòng)無(wú)比，因?yàn)樵诮酉聛?lái)的會(huì)議上，工齡工資及其他獎(jiǎng)金一并發(fā)出。每個(gè)月的這個(gè)時(shí)候，不論炎熱寒冷，烈日暴雨，各區(qū)總監(jiān)都會(huì)用雙手把沉甸甸的獎(jiǎng)金親自發(fā)放給員工，并送去關(guān)懷、祝福和支持。員工臉上也流露出幸福，不言而喻，這份情感上的歸屬，心靈上的契合，源于成宏文化的積累沉淀，滲透進(jìn)團(tuán)隊(duì)協(xié)作的每個(gè)環(huán)節(jié)，在管理和執(zhí)行的細(xì)枝末處釋放呈現(xiàn)。
成宏地產(chǎn)工齡滿一年每月增加200元，兩年每月400元，以此類(lèi)推，最高工齡工資每月2000元，那么在成宏工作10年，僅工齡工資就是一筆可觀的收入。在成宏員工能感到無(wú)微不至的關(guān)懷，在炎炎夏日，公司給員工發(fā)放消暑的涼茶，給員工發(fā)放工齡工資減少員工的生活壓力
總之，人是需要不斷喝彩、不斷激勵(lì)的，這激勵(lì)可以是實(shí)在的物質(zhì)激勵(lì)，也可以是非物質(zhì)的激勵(lì)，究竟用哪一種，就需要公司老板視本公司的具體情況，視被激勵(lì)人的具體情況而定了。但一定不要吝嗇你的掌聲，記住，給員工喝彩就是給自己的公司加油。
(三)創(chuàng)造知名品牌，打造品牌力量
占市場(chǎng)要靠品牌，名牌產(chǎn)品具有獨(dú)特的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)此產(chǎn)品往往是慕名而買(mǎi)，名牌產(chǎn)品在市場(chǎng)上能起到良好的名牌效應(yīng)。名牌產(chǎn)品的聲譽(yù)是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，這種無(wú)形資產(chǎn)所創(chuàng)造的效益往往使有形資產(chǎn)相形見(jiàn)絀。因此企業(yè)應(yīng)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)名牌，保名牌，使消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)品的信賴，這是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)重心之所在。任何名牌都不是天生的，不是產(chǎn)品一上市就享有好的聲譽(yù)，每一個(gè)名牌的誕生，無(wú)一不是企業(yè)多年苦心經(jīng)營(yíng)的豐碩成果，無(wú)一不是公司刻意創(chuàng)新的結(jié)晶。
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的品牌意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，企業(yè)對(duì)品牌的重視程度與日俱增，因?yàn)閷?duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)品牌就是質(zhì)量，就是信譽(yù)、財(cái)富和綜合能力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也不例外，開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)品牌就是房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)、形象和影響力的象征。在另一方面，使用或擁有某品牌的產(chǎn)品一成為現(xiàn)代人身份的一種象征。品牌給企業(yè)帶來(lái)的就不只是購(gòu)買(mǎi)量的增加，更多的是價(jià)值的提升。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，品牌的效應(yīng)也一樣明顯，價(jià)格不是單純的靠技術(shù)、地理位置、周邊配套設(shè)施等方面的影響，品牌對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的提升在價(jià)格上得到巨大的體現(xiàn)。有調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，無(wú)論購(gòu)房目的是自住還是投資，也無(wú)論其年齡層次如何，消費(fèi)者對(duì)品牌重要性的認(rèn)同度均超過(guò)80%。品牌的打造也促銷(xiāo)方式的一種，卓越的品牌有助于樹(shù)立良好的企業(yè)形象，無(wú)形中提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
中體奧林匹克花園集團(tuán)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)20強(qiáng)企業(yè)之一。2008年，將是對(duì)成立8年的中體奧林匹克花園管理集團(tuán)的一個(gè)完美贊嘆。在響應(yīng)國(guó)家體育總局“全民健身”的口號(hào)，宣傳奧林匹克的精神文化，在體育與地產(chǎn)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)的理念下，在21個(gè)省、42個(gè)城市造就53個(gè)奧林匹克花園，涉足了從發(fā)源地廣東、傳遞到上海、北京、天津、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙、常州、青島、成都、惠州、佛山、連云港、本溪等地。在每一個(gè)遍及到的城市傳播著奧林匹克文化，同時(shí)也傳播著全新的運(yùn)動(dòng)型健康社區(qū)的生活方式，其運(yùn)用直接投資、參股以及品牌合作、管理服務(wù)等方式實(shí)現(xiàn)奧林匹克花園連鎖開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，堪稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)的第一品牌。
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