“一房二賣”罪與非罪如何認(rèn)定

作 者：張維 來(lái) 源：法制網(wǎng)發(fā)表日期：2018-02-01

    據(jù)媒體報(bào)道，河北省石家莊市橋西區(qū)一個(gè)叫“望公府”的樓盤(pán)，“一房二賣”涉案金額高達(dá)上億元。1月31日，橋西區(qū)委宣傳部向媒體披露，開(kāi)發(fā)商實(shí)際控制人王保山因涉嫌詐騙已被刑拘。

    在此之前，購(gòu)房人向公安機(jī)關(guān)報(bào)案未獲立案，由此引發(fā)討論質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成犯罪，行政主管部門(mén)和法院是否盡到職責(zé)也進(jìn)入輿論視野。

    這一案件涉及諸多法律問(wèn)題。《法制日?qǐng)?bào)》記者分別采訪了多位法律界人士。

    生效判決如何執(zhí)行

    “望公府”開(kāi)發(fā)商是河北隆基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2007年，這家公司以每畝527萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得“望公府”的項(xiàng)目用地。五證俱全。自2014年停工至今。經(jīng)橋西區(qū)法院審理，購(gòu)房人要求“解除購(gòu)房合同、退還房款并賠償損失”的請(qǐng)求得到了判決支持。但執(zhí)行遇阻。

    法院解釋遇阻的原因是“該項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收，土地和房產(chǎn)存在抵押及備案在他人名下情況，且有的產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議，不具備處置條件”。

    這一解釋是否有道理？專家們?cè)诮邮堋斗ㄖ迫請(qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)，均認(rèn)為：如果這是一個(gè)單純的民商事糾紛，法院所解釋執(zhí)行遇阻的理由是有一定道理的。

    湘潭大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師黃明儒說(shuō)：“法院判決本來(lái)是用來(lái)定分止?fàn)幍模趫?zhí)行時(shí)必須執(zhí)行沒(méi)有任何爭(zhēng)議、沒(méi)有權(quán)利瑕疵的財(cái)產(chǎn)，否則會(huì)引發(fā)新的糾紛。”

    未完工的項(xiàng)目存在抵押和產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，購(gòu)房人的生效判決是否就無(wú)限期擱置下去？當(dāng)然不是。廣東國(guó)暉律師事務(wù)所合伙人謝挺說(shuō)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行規(guī)定》）第88條第2款及《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條規(guī)定，該未竣工項(xiàng)目可以拍賣，拍賣所得價(jià)款按順序執(zhí)行。抵押權(quán)優(yōu)先受償，剩余款項(xiàng)按照?qǐng)?zhí)行法院采取執(zhí)行措施的先后順序受償。目前，購(gòu)房人主張的是退還房款并賠償，屬于金錢給付，應(yīng)該按照上述順序參與拍賣款的分配。

    如果購(gòu)房人的訴訟請(qǐng)求是交付房屋，在執(zhí)行環(huán)節(jié)可能更有利。最高人民法院給上海高院的答復(fù)（法釋〔2002〕16號(hào)）明確：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”北京觀韜中茂律師事務(wù)所合伙人朱建岳律師分析，按照此批復(fù)意見(jiàn)，在出現(xiàn)消費(fèi)者、施工承包人、抵押權(quán)人以及其他債權(quán)人就在建工程行使權(quán)利的時(shí)候，只要消費(fèi)者支付了商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，消費(fèi)者的權(quán)利排序是第一位的。雖然，最高院的批復(fù)針對(duì)的問(wèn)題與本案有點(diǎn)差異，但是精神是可以領(lǐng)會(huì)的：本案的購(gòu)房人只要支付了全部和大部分的房款，未來(lái)在在建工程的財(cái)產(chǎn)處置上，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承包人（主張優(yōu)先受償權(quán)的）、抵押權(quán)人和其他債權(quán)人。

    記者在網(wǎng)上查到，最高院另一起判例曾判決：開(kāi)發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)后，尚未交付消費(fèi)者（已經(jīng)支付全款）的房屋不能納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商（破產(chǎn)管理人）有義務(wù)協(xié)助消費(fèi)者辦理過(guò)戶手續(xù)。

    法院應(yīng)否移送公安

    在購(gòu)房人沒(méi)有主張被告存在刑事犯罪行為的情況下，如果法院在審判中發(fā)現(xiàn)“一房二賣”的案件非常集中，是否有義務(wù)移送公安機(jī)關(guān)？

    “答案是肯定的。”黃明儒教授說(shuō)。根據(jù)刑事訴訟法第108條的規(guī)定，任何單位和個(gè)人發(fā)現(xiàn)有犯罪事實(shí)或者犯罪嫌疑人，有權(quán)利也有義務(wù)向公安機(jī)關(guān)、人民檢察院或者人民法院報(bào)案或者舉報(bào)。作為司法裁判機(jī)關(guān)的法院，在審判中發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“一房二賣”的現(xiàn)象非常集中，當(dāng)然有義務(wù)將這些案件線索移送公安機(jī)關(guān)。因?yàn)閺姆ㄔ旱膶I(yè)知識(shí)能力看，這種現(xiàn)象涉嫌刑事犯罪的可能性非常之高。

    謝挺律師說(shuō)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問(wèn)題的規(guī)定》第10條與第11條，人民法院在審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑線索、材料的，應(yīng)將犯罪嫌疑線索、材料移送有關(guān)公安機(jī)關(guān)。

    罪與非罪如何判斷

    那么，本案是否涉及經(jīng)濟(jì)犯罪呢？據(jù)報(bào)道，橋西區(qū)公安分局經(jīng)偵大隊(duì)接待報(bào)案的民警認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋，原則上“一房二賣”不涉及犯罪，除非開(kāi)發(fā)商已經(jīng)跑了。

    《法制日?qǐng)?bào)》記者查到，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，于2003年6月1日開(kāi)始實(shí)施。

    該解釋明確了“一房二賣”的民事責(zé)任，但并沒(méi)有否定刑事犯罪的可能。黃明儒教授說(shuō)：“該民警的理解肯定是錯(cuò)誤的。”

    受訪專家普遍認(rèn)為，本案中開(kāi)發(fā)商的行為是否構(gòu)成合同詐騙罪，與金額無(wú)關(guān)，與開(kāi)發(fā)商是否跑路也無(wú)關(guān)。

    謝挺律師分析，從法理和有關(guān)法律規(guī)定來(lái)看，“一房二賣”首先應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。其次，還可以追究刑事責(zé)任。刑法第224條明確規(guī)定了合同詐騙的刑事責(zé)任：以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。

    如何區(qū)分“一房二賣”屬于一般民事糾紛還是合同詐騙犯罪？謝挺律師說(shuō)，主要從兩方面考慮。

    一是賣房者主觀上是否具有非法占有對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物的目的和動(dòng)機(jī)。如果行為人主觀上為了獲取更高利潤(rùn)，并無(wú)非法占有他人房款的意圖，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事違約責(zé)任；相反，如果行為人主觀上沒(méi)打算交房，使對(duì)方履行根本不存在的民事法律關(guān)系的單方義務(wù)，直接非法占有對(duì)方房款，其行為就構(gòu)成合同詐騙罪。

    二是客觀上是否利用房屋買賣合同這一形式，實(shí)施了騙取對(duì)方當(dāng)事人數(shù)額較大財(cái)物的行為。作為合同違約的民事糾紛，往往是當(dāng)事人具有履約能力，產(chǎn)生糾紛后能夠全額返還購(gòu)房款，或主動(dòng)、積極與購(gòu)房人協(xié)商退還相應(yīng)房款。構(gòu)成合同詐騙罪的“一房二賣”，在表現(xiàn)形式上則是行為人在收取房款后，無(wú)正當(dāng)理由既不履行合同義務(wù)又拒不退款，或攜款逃匿，或用于揮霍等致使房款無(wú)法返還。

    北京師范大學(xué)袁彬教授認(rèn)為，合同詐騙罪成立的關(guān)鍵涉及主客觀兩個(gè)方面：一是行為人主觀上具有非法占有他人財(cái)物的目的；二是行為人客觀上采取了虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的方法，在簽訂、履行合同過(guò)程中騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大。其詐騙的方法可以是任何虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的方法，如以虛構(gòu)單位或者冒用他人的名義簽訂合同，收受對(duì)方當(dāng)事人給付的貨物、貨款、預(yù)付款或者擔(dān)保財(cái)產(chǎn)后逃匿等。

    就“一房二賣”而言，由于行為人在賣房過(guò)程中必然要隱瞞房子已經(jīng)被賣或者被抵押的事實(shí)，因而具有虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的行為特征，因此其行為是否成立合同詐騙罪的關(guān)鍵在于行為人“一房二賣”時(shí)主觀上是否具有非法占有他人財(cái)物的目的。

    袁彬提到，目前我國(guó)最高司法機(jī)關(guān)沒(méi)有針對(duì)合同詐騙罪的非法占有目的作過(guò)解釋，但最高人民法院針對(duì)金融詐騙犯罪的非法占有目的認(rèn)定出臺(tái)過(guò)解釋（即《全國(guó)法院審理金融犯罪案件工作座談會(huì)紀(jì)要》），規(guī)定了推定行為人存在非法占有目的的七種情形，包括：明知沒(méi)有歸還能力而大量騙取資金的；非法獲取資金后逃跑的；肆意揮霍騙取資金的；使用騙取的資金進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)的；抽逃、轉(zhuǎn)移資金、隱匿財(cái)產(chǎn)，以逃避返還資金的；隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產(chǎn)、假倒閉，以逃避返還資金的；其他非法占有資金、拒不返還的行為。

    這一解釋對(duì)于認(rèn)定合同詐騙罪的非法占有目的具有參照價(jià)值。袁彬說(shuō)：“對(duì)于‘一房二賣’的行為是否構(gòu)成合同詐騙罪，不能僅僅因?yàn)槌鲑u人沒(méi)有逃跑就認(rèn)定其不構(gòu)成合同詐騙罪，而是應(yīng)當(dāng)綜合多方面因素考察其主觀上是否具有非法占有目的，進(jìn)而認(rèn)定其是否構(gòu)成合同詐騙罪。”

    行政機(jī)關(guān)是否失職

    據(jù)報(bào)道，在本案中，多個(gè)機(jī)關(guān)均表現(xiàn)不佳。石家莊市房產(chǎn)市場(chǎng)稽查大隊(duì)、石家莊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處、橋西區(qū)住建局均稱“管不了”。

    對(duì)此，謝挺律師指出，住建部門(mén)等也應(yīng)擔(dān)負(fù)起監(jiān)管職責(zé)。轄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作，有職責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)商的“一房二賣”行為追究行政責(zé)任。

    《商品房銷售管理辦法》第39條規(guī)定，在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。該辦法第五條規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

    為什么商品房有預(yù)售合同備案管理，還能一房二賣？朱建岳律師分析，案涉項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收，目前的備案，只是商品房預(yù)售合同的備案，物權(quán)還沒(méi)有發(fā)生改變。預(yù)售合同的備案，是在住建部門(mén)。而在建工程的抵押手續(xù)辦理，是土地部門(mén)。過(guò)去這兩個(gè)部門(mén)是獨(dú)立的，如果之間缺乏互聯(lián)互通手段，信息不能做到共享，則完全是可能造成預(yù)售合同備案也成功了，開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人也對(duì)在建工程辦理了抵押手續(xù)。目前正在建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以預(yù)防不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域多頭管理帶來(lái)的弊病。