和記黃埔的另類生意經(jīng)：低價(jià)囤地等升值
作 者：吳斯丹 來 源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)發(fā)表日期：2014-08-01
過去十多年的樓市黃金期，讓很多開發(fā)商靠著囤地就能賺取暴利。這在李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔（00013.HK）身上表現(xiàn)得尤為明顯。
通過延長(zhǎng)土地開發(fā)周期，和記黃埔曾讓旗下的項(xiàng)目的房?jī)r(jià)或地價(jià)在六七年間暴漲幾倍，一個(gè)極端的例子是上海御翠豪庭項(xiàng)目，最后一期的房?jī)r(jià)已是當(dāng)初樓面地價(jià)的20多倍。
低價(jià)囤地
“從過去十年的記錄來看，土地價(jià)格每年都在攀升，這就意味著越早拿到土地就越有利，囤地時(shí)間越長(zhǎng)，土地增值的空間就越大，這是開發(fā)商囤地最主要的原因。”盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
根據(jù)和記黃埔2013年年報(bào)，該公司在2013年結(jié)束時(shí)應(yīng)占土地儲(chǔ)備約為8300萬平方英尺（1平方米≈9平方英尺），其中97%位于內(nèi)地，內(nèi)地的地價(jià)約240元/平方英尺。
同年，和記黃埔確認(rèn)銷售住宅物業(yè)的均價(jià)為1636港元/平方英尺，已訂約銷售的均價(jià)為1861港元/平方英尺。
由于一二線城市房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺，按照2013年已確認(rèn)銷售的均價(jià)保守估算，和記黃埔手頭握有的土地未來可能賣出的房?jī)r(jià)已經(jīng)是原有地價(jià)的5倍多。
梳理和記黃埔的年報(bào)可發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)在內(nèi)地的項(xiàng)目要完成1%開發(fā)大多需要4年以上時(shí)間，有的項(xiàng)目開發(fā)周期甚至接近30年。
和記黃埔位于東莞厚街鎮(zhèn)的海逸豪庭項(xiàng)目，占地3600萬平方米，但自上世紀(jì)90年代開發(fā)至2007年，落成面積還不到1%。
在2007年，東莞國(guó)土資源局以“海逸豪庭項(xiàng)目閑置土地最多，時(shí)間達(dá)到95個(gè)月”為由，對(duì)東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司開出高達(dá)7915萬元的土地閑置費(fèi)罰單。
但是，根據(jù)和記黃埔2006年年報(bào)，該項(xiàng)目計(jì)劃完工時(shí)間為2017年。此后和記黃埔又多次將該項(xiàng)目的計(jì)劃完工時(shí)間推后，在和記黃埔2012年年報(bào)中，計(jì)劃完工時(shí)間定為2021年。算下來，這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期已經(jīng)接近30年。
和記黃埔在北京十三陵附近計(jì)劃打造“皇家別墅”北新嘉園項(xiàng)目，距合同約定的“2004年11月”開工時(shí)間已過去近10年，依然未見開盤動(dòng)靜。
在和記黃埔2012年的計(jì)劃中，該項(xiàng)目在2015年預(yù)計(jì)能完成開發(fā)。不過，僅一年之后，和記黃埔就將該項(xiàng)目的完工時(shí)間推后至2019年。
這樣的例子在和記黃埔的項(xiàng)目中比比皆是：珠海淇澳島的柏濤灣項(xiàng)目，其合同簽訂時(shí)間為2005年9月26日，但時(shí)至今日，僅完成了1%的開發(fā)，預(yù)計(jì)完工時(shí)間也一直推后至2017年。惠州大亞灣澳頭住宅項(xiàng)目、中山翠湖住宅項(xiàng)目等，目前都僅完成了1%，預(yù)計(jì)完工時(shí)間同樣被不斷推后。
囤地等待地價(jià)和房?jī)r(jià)升值或許是重要的原因。
以和記黃埔在北京姚家園新村的逸翠園為例，逸翠園一期獲得銷售許可證在2005年11月，當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)約9000元/平方米；到2011年，該項(xiàng)目的二期才獲得銷售許可證，成交均價(jià)已經(jīng)上漲到2.8萬元/平方米。
政府監(jiān)管不力？
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析，港資企業(yè)有一個(gè)很重要的特征就是所拿地塊一般開發(fā)周期比較長(zhǎng)，通過比較長(zhǎng)的市場(chǎng)周期博弈市場(chǎng)培育期，屆時(shí)地塊本身升值，房?jī)r(jià)上漲，從中獲得比較大的升值收益；而且拿地選擇目標(biāo)僅僅局限于一二線城市市中心優(yōu)質(zhì)地塊。
“由于港資企業(yè)擅長(zhǎng)利用資本市場(chǎng)力量開發(fā)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開發(fā)，從地方政府來講，出于這些港資企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)、地方政府稅收、就業(yè)等諸多方面考慮，地方政府會(huì)優(yōu)先考慮這些企業(yè)過來進(jìn)行投資，甚至短期內(nèi)會(huì)給予稅費(fèi)、地價(jià)上的優(yōu)惠，以此博取中長(zhǎng)期的稅收與就業(yè)的效益。”張宏偉表示。
不過，開發(fā)商囤地也有很大風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)我國(guó)《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商閑置土地，如果屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲的，不做相應(yīng)處罰，擬訂閑置土地處置方案；但如果是企業(yè)原因而導(dǎo)致未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，需按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，將會(huì)無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并且土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。
和記黃埔就曾因此上過國(guó)土部閑置土地的“黑名單”，也被地方政府開出過土地閑置費(fèi)罰單。
但是，張平對(duì)記者表示，雖然國(guó)家有閑置土地的處置辦法，但往往各地執(zhí)行力度不一。她說，開發(fā)商在開發(fā)過程中往往會(huì)遇到很多問題，比如市場(chǎng)不好或者資金不夠，這些問題都會(huì)對(duì)土地開發(fā)的進(jìn)程和決策有影響。只要在政府要求的時(shí)限內(nèi)，象征性開發(fā)一點(diǎn)，就可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。
而對(duì)于和記黃埔來說，由于其業(yè)務(wù)廣泛，不僅有房地產(chǎn)，還有港口、零售、能源等業(yè)務(wù)，在這樣的背景之下，地方政府往往不敢輕易“得罪”。
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