我愛我家65億元賣給昆百大 業(yè)績承諾3年34億元
作 者:王麗新 來 源:證券日報-資本證券網(wǎng)發(fā)表日期:2017-03-03
存量房時代來臨,地產(chǎn)中介企業(yè)資本動作加速。融創(chuàng)中國耗資26億元領(lǐng)投二手房中介業(yè)大鱷北京鏈家,獲得6.25%的股權(quán)。依此計算,北京鏈家的估值高達416億元。
而北京鏈家昔日的對手北京我愛我家卻在這一輪洗牌中,以65億元身價賣身昆百大,昆百大擬100%控股我愛我家。
據(jù)《證券日報》記者觀察,盡管2015年以來,多家地產(chǎn)中介公司登陸新三板,但謀求A股上市則鮮為少見,這是繼2009年世聯(lián)行登陸A股上市,今年搜房借殼萬里股份宣布失敗后,地產(chǎn)中介企業(yè)再次謀求登陸A股的動作。不過,我愛我家此次則是曲線上市,成為昆百大上市平臺的控股子公司。
對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示,隨著經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模擴大,地產(chǎn)中介企業(yè)將試圖通過上市來確立資本市場的話語權(quán),行業(yè)未來或在近兩年內(nèi)陸續(xù)出現(xiàn)10家左右新上市公司。
65億元賣身昆百大
2月27日早間,昆百大公告,擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式61.82億元收購我愛我家94%股權(quán);同時,昆百大另擬3.78億元協(xié)議受讓我愛我家6%股權(quán),實現(xiàn)100%控股。
據(jù)公告顯示,昆百大擬向劉田、林潔、張曉晉、李彬等8名自然人股東以及茂林泰潔、新中吉文、達孜時潮、東銀玉衡、偉業(yè)策略、瑞德投資、太合達利、執(zhí)一愛佳、西藏利禾發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買其合計持有的我愛我家94.00%的股權(quán),合計支付對價為61.82億元。
據(jù)重組報告書顯示,我愛我家成立于1998年,旗下?lián)碛?ldquo;我愛我家”、“偉業(yè)顧問”、“匯金行”以及“相寓”等多個在行業(yè)內(nèi)知名的專業(yè)業(yè)務(wù)品牌,是我國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)。截至2016年12月31日,我愛我家業(yè)務(wù)已涉及包括北京、天津、上海、南京、蘇州在內(nèi)15個主要一、二線城市,擁有2215家直營門店,旗下經(jīng)紀(jì)人愈4.5萬人。2016年1月份-9月份,我愛我家實現(xiàn)營業(yè)收入63億元,凈利潤3億元。標(biāo)的公司收入及規(guī)模均持續(xù)擴張,預(yù)計未來將進一步實現(xiàn)快速增長。
昆百大表示,將充分發(fā)揮雙方業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng),利用上市公司平臺、加速我愛我家業(yè)務(wù)發(fā)展,協(xié)助我愛我家在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上進一步擴大規(guī)模,提升盈利能力,加強規(guī)范治理和管理效率,提升企業(yè)的核心競爭力。
此外,昆百大還稱,此次交易是公司積極進行主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整,向輕資產(chǎn)運營進一步轉(zhuǎn)型,進入房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的積極舉措,成為城市綜合服務(wù)提供商戰(zhàn)略構(gòu)想的核心環(huán)節(jié)。公司預(yù)計在原有主營業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上增加新房業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以及資管業(yè)務(wù),實現(xiàn)多元化經(jīng)營,利用公司積累的酒店服務(wù)及物業(yè)管理經(jīng)驗將有助于發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。
對于昆百大來說,商業(yè)為主,租賃和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為輔,此次大手筆并購,是否能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)調(diào)整,實現(xiàn)業(yè)績躍升尚存風(fēng)險。
而在此次交易中,昆百大擬向太和先機等非公開發(fā)行股份2.34億股,配套募集資金不超過25億元。這些資金除了支付此次交易的現(xiàn)金對價和中介服務(wù)費18.5億元外,主要募投項目為分散式長租公寓裝配項目和房產(chǎn)綜合服務(wù)與智能管理平臺項目。
業(yè)績承諾3年34億元
值得關(guān)注的是,雖然在存量房時代來臨背景下,資本市場里故事多,但租賃市場仍存盈利難的問題。
對此,嚴(yán)躍進向本報記者表示,存量物業(yè)經(jīng)營和投資成為未來房地產(chǎn)市場大趨勢,此類物業(yè)板塊在大城市的增值空間比較大。比如,中介通過收購二手房房源來進行租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營,這背后帶盈利空間大,同時也能夠培育更多的粉絲經(jīng)濟,所以很多企業(yè)看好對此類企業(yè)的并購。更為重要的是,目前此類企業(yè)都有上市的計劃,積極持股未來的溢價空間比較大。
不過,另有業(yè)內(nèi)分析師認為,我愛我家業(yè)務(wù)模式相對單一,中介行業(yè)由于此前亂象叢生,近期是監(jiān)管整頓趨嚴(yán)的對象。在此市場環(huán)境下,昆百大如何整合業(yè)務(wù),提高我愛我家利潤?
根據(jù)重組預(yù)案顯示,對業(yè)績承諾、補償與獎勵作出安排,業(yè)績承諾的補償義務(wù)人劉田等承諾,自2017年1月1日起,我愛我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日實現(xiàn)的累積凈利潤分別不低于5億元、11億元及18億元。簡言之,3年34億元的業(yè)績承諾。
對此,有不愿具名分析師向《證券日報》記者表示,這一業(yè)績承諾規(guī)模是同行業(yè)內(nèi)中最激進的,不知未來三年將如何兌現(xiàn)這一業(yè)績,不排除有難以兌現(xiàn)的可能性。
另有分析稱,從此次交易的募投項目來看,長租公寓未來是有市場空間的,但和海外成熟長租公寓市場最大的不同,中國低租金回報率、短租期、低續(xù)約率以及高資金成本,使得整個長租公寓行業(yè)貨幣化率不高。
此外,有分析師稱,如今國內(nèi)長租公寓都是走包租+裝修+租后增值服務(wù)的商業(yè)模式,此重資產(chǎn)運營模式很難發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟,最大掣肘在于租期太短,目前分散式公寓租期3年-5年,集中式10年左右,像日本和美國租期都在20年以上,因此沒有足夠的時間去分?jǐn)傃b修和運營成本;其次在于低續(xù)約率,因為前期拿房和裝修投入成本太大,公寓因不持有被收回風(fēng)險大,導(dǎo)致很難形成規(guī)模經(jīng)濟。所以現(xiàn)在的公寓企業(yè)以自如為代表都開始將裝修轉(zhuǎn)移給房東來承擔(dān),走輕資產(chǎn)包租模式。而據(jù)了解,自如品牌也是鏈家經(jīng)營多年,直至現(xiàn)在規(guī)?;蟛诺玫接?。目前來看,分散式長租公寓裝配項目前景如何尚不好判斷。
至于并購?fù)瓿珊?,我愛我家管理層是否變動,業(yè)務(wù)模式如何協(xié)同等問題,我愛我家方面避而不談,稱“一切以昆百大公告為準(zhǔn),其他無可奉告”。
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