星巴克內(nèi)地首家店為何搬家：租金高壓得喘不過氣
來 源：北京青年報(bào)發(fā)表日期：2013-07-10
“截止到去年底，北京高檔商業(yè)首層租金已達(dá)29元/平方米/天，進(jìn)入2013年，商業(yè)租金仍在持續(xù)上漲。一線城市商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q讓包括跨國連鎖企業(yè)在內(nèi)的商家寢食難安——北京第一家星巴克國貿(mào)店因此“挪窩”。調(diào)查顯示，租金上漲潮下，不少商家開始忙“讓路”。另一方面，經(jīng)歷過去幾年持續(xù)上漲后，北京商鋪?zhàn)饨鹨言庥雒黠@壓力，預(yù)計(jì)近兩年各大商圈不會出現(xiàn)租金大漲局面。”
星巴克內(nèi)地首家店挪地
上周，星巴克在中國內(nèi)地的首家店國貿(mào)店停業(yè)遷址。這個(gè)位于中國大飯店西門過道的小咖啡廳是很多北京人第一次接觸星巴克的地方。盡管星巴克華北區(qū)相關(guān)工作人員一再對記者表示，“此次遷址國貿(mào)三期主要原因是因?yàn)樾轮房臻g、設(shè)備更為符合要求”，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，國貿(mào)一期首層昂貴的租金是星巴克遷址的重要原因。
去過國貿(mào)一期首層星巴克店的人或許記得，這家1999年就開業(yè)的星巴克店規(guī)模并不大，位置處于通道口。市場人士估算，國貿(mào)星巴克人員和房租成本約在700萬元/年。根據(jù)星巴克2012年的年報(bào)，亞太區(qū)星巴克店的平均流水為82.9萬美元。如果照此推算，即便國貿(mào)店銷售業(yè)績不俗，所面臨的經(jīng)營壓力也大得驚人。
對于是否因?yàn)樽饨鹚?，星巴克工作人員并未表態(tài)。國貿(mào)商城目前也沒有透露哪一家品牌會接手星巴克的鋪面，但記者昨日看到，印有法國老牌的奢侈品箱包店“GOYARD”字樣的黑色油布已經(jīng)包圍了整個(gè)店鋪。戴德梁行等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，CBD區(qū)域，國貿(mào)商城和國貿(mào)寫字樓的出租率一直居高不下，首層商鋪和寫字樓租金也因此一直保持在整個(gè)區(qū)域最頂層的位置。
市區(qū)難覓日租金3元以內(nèi)商鋪
有意思的是，目前星巴克在中國的門店數(shù)為850家左右，根據(jù)星巴克計(jì)劃，要在2015年之前增加到1500家，也就是說全國各地星巴克在不斷開張。但另一個(gè)現(xiàn)象是，星巴克早先布局的北京、上海等熱點(diǎn)區(qū)域門店都將面臨著租約到期、租金大幅上調(diào)的壓力。事實(shí)上，除了星巴克外，面臨房租壓力的還有外資商超和百貨業(yè)。如統(tǒng)計(jì)顯示，家樂福在未來兩年將集中面臨一批門店租約到期，能否承受業(yè)主大幅提租將是家樂福面臨的一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。
記者對多家商業(yè)品牌的調(diào)查顯示，一般綜合性商超可承受的租金范圍在2元至3元/平方米/天，一旦房租超過3.5元/平方米/天，盈利就非常困難。但實(shí)際情況是，因?yàn)樽饨鸬纳蠞q，目前在北京已經(jīng)很難在市中心區(qū)域找到日租金在3元以內(nèi)的商鋪了。
截止到目前，家樂福在全國65個(gè)城市有219家店面，其中2004年左右開設(shè)的店面約40家。根據(jù)大型商超10-15年租約慣例，家樂福門店將開始集中面臨新租約問題。在過去三年，家樂福至少在國內(nèi)關(guān)閉了6家門店。大多數(shù)原因都是生意未達(dá)預(yù)期進(jìn)行止損。類似的案例還有法寶超市、勁松洋華堂等。
京城商鋪?zhàn)饨疬B續(xù)6年漲幅7%
對星巴克和家樂福而言，租金成本是核心商業(yè)秘密，外界很難獲知。那么北京商鋪到底有多貴？第一太平戴維斯報(bào)告顯示，自2010年以來，北京商鋪?zhàn)饨鹈總€(gè)月都在上漲，截至2012年年底，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(主要是指高端購物中心首層)平均租金已經(jīng)達(dá)到了864.9元/平方米/月，即近29元/平方米/天，這一租金水平過去六年每年平均漲幅為7%。
記者近日的調(diào)查也顯示，臨街旺鋪?zhàn)饨鹨膊槐雀呒壻徫镏行谋阋硕嗌?。記者采訪了簋街附近的一家飯店老板蔡先生，一說到房租，蔡先生頭就大了。他的飯店位于北新橋和簋街的十字路口，面積248平方米，一年租金156萬元，平均每個(gè)月租金13萬元，每平方米每天約17元。“這一水平在簋街附近算便宜的，但飯店要是不火，掙回房租都難。”
“一睜眼就欠3000多元房租，加上人力等，每天最少4000-5000元成本。”蔡先生經(jīng)營類似和合谷這種的快餐。除了餐飲，每張餐桌上還有一個(gè)pad顯示屏，就餐的人直接在pad上自主點(diǎn)餐，同時(shí)還能夠?qū)崿F(xiàn)食客之間的互動(dòng)。這種餐廳社交模式獲得了風(fēng)投的認(rèn)可，但在現(xiàn)實(shí)中卻被房租壓得喘不過氣來。“如果我們每天不能做到1萬元的流水，基本就是賠錢。”
但在記者近日走訪的商鋪中，17元/平方米/天還是便宜的。如果把商鋪移到簋街中段或是寫字樓區(qū)域的臨街商鋪，餐廳底商每平方米至少20元。
調(diào)查同時(shí)也顯示，在過去幾年持續(xù)上漲之后，今年北京商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)遭遇了明顯的壓力。戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管及董事陳淞泓預(yù)測，2013年到2014年，北京各大商圈不會再出現(xiàn)2011年租金大漲的局面，轉(zhuǎn)為小幅調(diào)整，但王府井、CBD和新光天地等核心商圈仍會出現(xiàn)5%-10%的租金上漲。
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